开征物业税，即对土地、建筑物按市场价值征收的房产税，作为社会主义市场经济体制和分税制的有机组成部分，有利于引导建设资源节约型、环境友好型社会，有利于调整中央政府与地方政府的关系，完善分税制财政体制，有利于优化房地产税制，促使地方政府注重提供公共服务，但不宜作为房价调控工具。

开征物业税是大势所趋，利大于弊，但具体推进时要尽量减少征收阻力。一要循序淅进，二要简化报税和征管程序，三要政府让利、减少争议，四要调动地方政府的积极性。

征收物业税的难点

目前，全球有130多个国家或地区（包括大多数成熟市场经济国家）课征各种形式的物业税（即对土地、建筑物按市场价值征收的房产税）。物业税为地方税，一国之内各地的税业税并不统一。

物业税的征收流程通常是，由税务部门或专门的房地产价值评估部门每隔若干年评估一次房地产价值，以评估价值为基础乘以估价折价率，再减去减税项目和免税项目，得到应税房地产价值。应税房地产价值乘以税率，减去税收抵免额，得到应纳物业税额。

物业税税率一般在0.5%－2%左右，不同用途的房地产适用的物业税税率通常不同，并且不同财政年度税率也可能不同。

物业税征收过程中涉及土地房屋产权界定、房地产估值、税款催收、追缴欠款和滞纳金、物业税与个人所得税之间是否存在抵免关系、税务行政复议、诉讼等。物业税的征收成本有可能会比较高。物业税纳税人的税负与收入有可能不匹配，这些都是物业税“空转”变“实转”的难点。

物业税不宜作为房价调控工具

目前有一种流行的观点认为，中国应尽快开征物业税，以调控过高的房价。我们认为，房价是否过高难以人为认定，开征物业税难以达到抑制房地产价格的目的。

税负转嫁的难易程度，主要是受供给弹性和需求弹性的影响。当需求弹性越大，价格上升时消费者就容易找到替代品，因而生产者承担的税负就不容易转嫁；当供给弹性越大，价格上升时，生产者承担的税负就容易转嫁给消费者，从而进一步提高产品的价格。

对住房征收的物业税增加了物业需求方的成本，抑制了物业需求，有利于降低房价，但也增加了物业需求方的困难。另一方面，对土地征收的物业税可能部分或全部转嫁到物业需求方（转嫁程度取决于物业的供给弹性和需求弹性的对比），这会抬高房价。如果房地产市场的需求弹性较小（如满足刚性需求的房地产细分市场），那么征收物业税有可能抬高了房价，抑制了市场的正常交易活动。实际中，房价的决定因素是很复杂的，正常水平的物业税算不上房价的决定因素。

从世界各国开征房产税前后房价指数的情况看，物业税并不是房地产市场宏观调控的理想工具。英国的物业税(council tax)是由英格兰、苏格兰、威尔士地方政府于1993年开始征收的。征税对象是居民的住宅，征税方法是把住宅按照市面资产价值分为八类或九类，征收数额不同的税金，从1993年至今，英国房价仍然出现大幅增长。

18世纪末美国的纽约州最早对所有的不动产和动产征收物业税，到19世纪中期，美国各州已经普遍征收物业税，但物业税的普遍征收并没有改变美国房地产价格的波动。据统计，美国扣除通货膨胀后1997年至2006的房价上涨57%，其中2000年至2006就上涨43%。而2006年以来美国房价则大幅下跌，波动不小。

韩国2003年至2007年的高房地产税负，抑制了需求，抑制了正常交易，但没有抑制高房价。卢武铉政府上台伊始，为抑制高房价，陆续出台了一系列抑制房价的政策，包括 “新建城市或居住区，扩建住房，筹资建设100万套低收入和无房户的住房”“规范住房贷款”“ 转让第二套以上住宅的交易税从9%-36%提高到50%”“将拥有多处住房个人的不动产税提高六成”等措施，2007年，再次把资本收益税提高到60%，规定个人购买6亿韩元（约合300万人民币）以上的住宅，应交纳的“综合房地产税”将是普通住宅的8倍，购买豪宅还要承担一些其他额外产生的费用。

但这些政策不但没有抑制高房价，反而使得房价居高不下，甚至继续攀升。尤其是提高资本收益税这一项，抑制了房地产市里正常交易，那些有多套住房的人，宁愿把房屋放到租赁市场中，也不愿意出售。房屋交易量的减少，也从另一个角度助长了房价的快速上涨，仅2005年到2006年，这一年间，韩国平均房价就上涨了13.8%，首尔地区房价涨幅达到24%以上。

开征物业税的具体设想

征收统一规范的物业税是大势所趋，利大于弊，但具体推进要循序渐进，尽量减小征收阻力，充分调动地方政府的积极性。

第一，要循序渐进。在开始征收时，纳税范围可以小一些，税率可以低一些，尽量减小征收阻力。这个道理类似于1980年我国开始征收个人所得税，征税范围小，实际税负轻。而且主要采用代扣代缴的方法，虽然当时征上来的税款少，但随着经济的发展和居民收入的提高，目前个人所得税已成为国内税收的第四大税种，在部分地区已成为地方税收的第二大税种，是地方财政收入的主要来源。

第二，要简化报税程序。国际上物业税普遍征收成本高，最主要原因是很多国家都是以物业的评估市场价值为基础计税，而对房地产市价的评估，需要非常专业的人员和较长的时间，这就大大增加了征收成本。我们建议对住宅房地产开始按市场价值征收物业税时，可由房地产所有者自行申报房地产评估值，但政府有权进行调整，同时规定一个可供调整的范围（如以当地房管局提供的指导价上下浮动一定区间），以抑制纳税人过分低报房地产评估值的行为。其次可优先采用代扣代缴的方法，而不是国际上大部分国家采用的自行申报。可充分利用居委会、房管局等部门进行代扣代缴，纳税人自行申报制度只作为可选择性的配合制度。

第三，政府要让利、减少争议。物业税纳税人为房地产所有人，产权不清晰的房地产，可暂不征收物业税。征税对象可依住宅房地产、商业房地产和工业房地产而不同。

第四，要调动地方政府的积极性。应给地方政府一定的物业税征税范围或税率的决定权，充分调动地方政府征收物业税的积极性，作为完善中央与地方分税制财政体制的试点。

作者为中国人民银行研究局副研究员