物业管理的内容设定

　　(一)日常管理工作

　　1.日常管理工作的内容

　　（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;

　　（2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;

　　（3）住户装修管理；

　　（4）车辆管理；

　　（5）客户档案管理；

　　2、安全保卫

　　（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；

　　（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业指导书；导书；

　　3、清洁

　　（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；

　　（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业书；

　　4、绿化

　　（1）根据发展商的要求参与制定绿化方案或承担绿化方案的实施；

　　（2）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；

　　（3）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业指导书；

　　5、消防

　　（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；

　　（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；

　　（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业指导书、确保消防系统符合规定要求；

　　6.水、电设备的管理、维护

　　（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；

　　（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业指导书，以其达到应有的性能标准；

　　（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；

　　7.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理

　　（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；

　　（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；

　　（3）公制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业指导书；

　　（4）的业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。

　　8.住户装修管理

　　（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；

　　（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响；

　　9.车辆管理

　　（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；

　　（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序；

　　（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

　　10.客户档案管理

　　（1）客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录；

　　（2）建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业程序。

　　（二）阶段牲工作要点

　　1.物业管理工作的三个阶段：

　　阶段一：前期介入至人住前

　　阶段二：入住至业主委员会成立

　　阶段三：业主委员会成立后至全面人住

　　2.前期介入阶段物业管理公司作为经营的法人企业，与发展商签订对物业管理区的委托管理合同，明确责、权、利，并开展以下工作：

　　（1）组建管理机构；

　　（2）如发展商有要求，可作为物业管理顾问参与规划设计；

　　（3）按照规范，代表业主对物业管理区实施全面验收；

　　（4）确定管理范围和内容，制定管理服务费的收费标准；

　　（5）准备入住；

　　3.入住期间，物业管理公司应做到：

　　（1）对物业管理区实施正常的管理服务；

　　（2）在保修期内还肩负着解决职责范围内业主提出的房屋急公共配套设施的返修；

　　（3）协调业主与发展商和建设单位的关系，督促或协调发展商和建设单位解决业主提出的有关房屋及公共配套设施方面的问题；

　　（4）建议在保修期满时，代表业主对其产权范围内的物业进行一次全面的检查。

　　4、入住率达到50%并有过半数业主同意，物业管理公司应做到：

　　（1）会同发展商和主管部门组织召开业主大会，选举并产生业主委员会制定章程，明确权利和义务；

　　（2）终止与发展商的合同，修改与业主委员会签订委托管理合同，明确责、权、利。

　　（三）便民服务

　　1.物业管理公司应在管理区内设立便民服务，具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定；际情况确定。

　　2.便民服务

　　（1）可分为无偿服务和两类，内容及价格应透明化；

　　（2）无偿服务的成本费用从管理服务费中支出；有尝服务的价格应按有关法规确定；

　　3.建立便民服务的管理程序及作业指导书，明确责任，规范服务人员的用语及行为。

　　（四）与业主日常沟通

　　1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容：

　　（1）通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务；

　　（2）通过登门或约见的形式，定期或不定期拜访客户；

　　（3）通过组织专题或系列活动，开展社区文化活动；

　　（4）应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。

　　2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通，保持与每一业主的良好关系;系。

　　3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时，物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施，而应通过正面协调直至寻求法律援助。

　　（五）处理客户投诉

　　1.物业管理公司应遵循公司的经营原则，规范客户投诉的处理程序；

　　（1）接到投诉时，首先要假定我们的工作存在问题；

　　（2）出现投诉，一定要及时向上反映信息；

　　（3）面对重大的投诉问题，负责人要亲自处理；

　　（4）在处理投诉的过程中，应正确把握好与新闻媒体的关系；

　　（5）在满足客户的要求时，应遵循公司的经营原则办事，若客户的要求违背了公司的经营原则，则应寻求法律援助。

　　2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例，并列入岗位培训的教材中。

　　（六）营造社区文化

　　1.社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；

　　社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。

　　2.物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。

　　3.社区文化氛围主要体现在以下方面：

　　（1）物业管理区的整体精神风貌；

　　（2）家庭的生活方式；

　　（3）住户的邻居关系；

　　4.建立物业管理区精神文明建设公约，通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传，物业管理公司的各位员工应严格遵守，起模范表率作用。

　　5.社区文化活动有各种类型，包括：各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地组织的各类精神文明活动。

　　6.开展社区文化活动，物业管理公司应：

　　（1）分析住户的构成，充分了解住户的需求；

　　（2）针对不同的层面，制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过；

　　（3）提高并逐步改善活动场地